2014年04月

 住宅を売却した場合、いろいろな特例があります。

 一般的に不動産を売却して売却益が出た場合、所得税と住民税がかかります。取得日翌日から売却した年の1月1日までの所有期間が5年以下の場合の税率は、所得税が30.63%、住民税が9%です。5年を超える場合の税率は、所得税が15.315%、住民税が5%です。

 住宅を売却して売却益が出た場合、一定の要件を満たせば、売却益を3000万円減らすことができる特別控除の適用を受けられます。住宅が夫婦の共有名義の場合、夫婦両方が受けられます。また住宅の所有期間が10年超の場合、6000万円以下の部分については軽減税率の適用があり、所得税は10.21%、住民税は4%になります。

 住宅を売却して売却益が出ていて、住宅を買い換える場合には、一定の要件を満たせば、3000万円特別控除と税率軽減の適用を受けることに替えて、買い換えの特例の適用を受けることもできます。この規定の適用を受けた場合、古い住宅の売却益に対する課税を、買い換えた新しい住宅を将来売却するときまで繰り延べることができます。

 逆に住宅を売却して売却損が出た場合、一定の要件を満たせば、損益通算と繰越控除の適用があります。

 住宅を売却して売却損が出ていて、住宅を買い換えない場合、売却した金額を住宅ローンの返済に充ててもなお住宅ローンが残るときは、一定の要件を満たしていると、残った住宅ローンの金額を限度として、その売却損を給与所得や事業所得などと相殺して所得税額を軽減することができる損益通算の規定の適用を受けることができます。損益通算してもなお売却損が残る場合は、その売却損を3年間繰り越して翌年以降の所得と損益通算できる繰越控除の適用を受けることができます。

 住宅を売却して売却損が出ていて、住宅を買い換える場合、新たに取得した住宅に住宅ローンがあるときは、一定の要件を満たしていると、損益通算の規定の適用を受けることができます。損益通算してもなお売却損が残る場合は、その売却損を3年間繰り越して翌年以降の所得と損益通算できる繰越控除の適用を受けることができます。

 住宅の購入・維持には、いろいろな税金がかかります。

 契約書を作成したときに、印紙税がかかります。不動産売買契約書や建設工事請負契約書を作成した場合、契約金額が1,000万円超5,000万円以下のときは、税額は10,000円となります。

 登記を行ったときに、登録免許税がかかります。建物の所有権の保存登記の税額は固定資産税評価額の0.4%ですが、一定の新築住宅の場合は0.15%になります。売買による所有権の移転登記の場合、土地の税額は固定資産税評価額の1.5%、建物の税額は2%になりますが、一定の住宅の場合は0.3%になります。住宅が長期優良住宅に該当する場合、さらに税額が軽減されます。抵当権の設定登記の税額は債権金額の0.4%ですが、一定の住宅の場合は0.1%になります。

 登記の半年後くらいに、不動産取得税がかかります。土地の場合の税額は固定資産税評価額の3%ですが、宅地の場合は固定資産税評価額の1/2の3%になります。建物の税額は固定資産税評価額の4%ですが、一定の新築住宅の場合は固定資産税評価額から1,200万円を控除した金額の3%、一定の中古住宅の場合は固定資産税評価額から1,200万円までの一定の金額を控除した金額の3%になります。特定の宅地については、さらなる税額軽減もあります。

 1月1日時点で一定の土地や家屋を所有するとき、固定資産税がかかります。税額は固定資産税評価額の1.4%です。ただし、一定の住宅用地の固定資産税評価額については、200㎡までの部分は1/6、200㎡を超える部分は1/3になる軽減措置があります。したがって、老朽化した住宅を取り壊して更地にした場合、翌年からは最大で今までの6倍の固定資産税がかかることになります。また、新築住宅の固定資産税評価額については、120㎡までは3~7年の間は1/2になる軽減措置があります。したがって、新築住宅は数年後には最大で今までの2倍の固定資産税がかかることになります。

 都市計画税も同様に、その年1月1日時点で所有する土地・家屋の固定資産税評価額の0.3%がかかります。ただし、一定の住宅用地の固定資産税評価額については、200㎡までの部分は1/3、200㎡を超える部分は2/3になる軽減措置があります。

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